Profitieren Sie von unserer Kompetenz in der Verwaltung von Erbbaurechten

Wir übernehmen für Sie Revision, Beratung und Verwaltung Ihrer Erbbaurechte sowie die Erstellung von Auswertungen.

Häufig gestellte Fragen zum Thema Erbbaurecht

Eine Anpassung des Erbbauzinses in Form einer Erhöhung oder Reduzierung während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrags ist eine sogenannte Wertsicherung des Erbbauzinses.

Im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) sind die für die Bestellung, Vertragsgestaltung, den Heimfall, die Entschädigung und den Zeitablauf die maßgeblichen Vorschriften seit über 100 Jahren geregelt. Dieses Gesetz ist die Basis aller aktuellen Erbbaurechtsverträge. In den neuen Bundesländern ist das Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG) zu beachten, welches die Basis für die Überführung ehemaliger Nutzungsverhältnisse an Grundstücken nach dem Recht der DDR in Erbbaurechte bildet.

Unser Fachbereich der Erbbaurechtsverwaltung in der LIEMAK IT GmbH übernimmt für Sie die vollständige Verwaltung Ihrer Liegenschaftsverträge, bei Bedarf inklusive Buchhaltung und Mahnwesen. Egal, ob es sich um Erbbaurechtsverträge, Landpachten oder ähnliche (Pacht-)Verträge handelt: Unser kompetentes Team ist gleichzeitig Ansprechpartner für Sie als auch Ihre Vertragspartner und führt alle erforderlichen Vorgänge rund um die Verwaltung ihrer Verträge systemgestützt auf Basis unserer selbstentwickelten Software ADMILUX durch.

Unter anderem das Bistum Hildesheim sowie mehrere private Erbbaurechtsausgeber setzen seit mehreren Jahren auf die zuverlässige Verwaltung ihrer Erbbaurechtsverträge durch unser Team der Erbbaurechtsverwaltung.

Eine Wertsicherung bei einem Erbbaurecht kann entweder auf Basis einer vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel erfolgen oder für den Fall, dass eine solche nicht vereinbart wurde, nach den Grundsätzen, die in der Rechtsprechung für diese Fälle entwickelt wurden.

Wurde keine Wertsicherungsklausel im Erbbaurechtsvertrag vereinbart, so ist eine Anpassung des Erbbauzinses nach den Voraussetzungen der Rechtsprechung teilweise bei vielen Erbbaurechten in der Vergangenheit praktisch nur zwei bis drei Mal in der gesamten Vertragslaufzeit möglich gewesen. Es ist immer im Einzelfall zu prüfen, ob die Parteien eventuell keine Wertsicherung, das heißt Anpassung des Erbbauzinses, wollten.

Wertsicherungsklauseln in einem Erbbaurechtsvertrag bestehen immer aus einem Anpassungsmaßstab und einem ggf. nur errechenbaren Anpassungszeitpunkt.

Grundsätzlich ja und viele übliche Musterformulierungen sehen tatsächlich bei Vorliegen der Voraussetzungen nicht nur eine Erhöhung des Erbbauzinses, sondern auch eine Ermäßigung des Erbbauzinses vor.

Liegen die Voraussetzungen der vertraglich vereinbarten Wertsicherungsklausel vor oder die von der Rechtsprechung entwickelten Parameter, ergibt sich ein Betrag um den der Erbbauzins zu erhöhen oder zu ermäßigen ist. Ermäßigungen des Erbbauzinses bei klassischen Klauseln, die beispielsweise auf den Verbraucherpreisindex und als Anpassungszeitpunkt auf den Ablauf einer bestimmten Zeitspanne (üblicherweise 3, 5, 7 oder 10 Jahre) abstellen, gab es in den letzten Jahren nicht.

Mit ADMILUX haben wir als LIEMAK IT GmbH eine Fachanwendung zur Verwaltung von Erbbaurechts- und weiteren Liegenschaftsverträgen entwickelt. ADMILUX stellt nicht nur eine einfache Datenhaltung dar, sondern deckt prozessunterstützt alle Anforderungen zur Bearbeitung von Erbbaurechten ab. Dazu gehört zum Beispiel die Wertsicherungsberechnung auf Basis hinterlegter Indizes und unter Berücksichtung von Kappungsgrenzen.

ADMILUX ist unter anderem bei der Klosterkammer Hannover, der größten Erbbaurechtsausgeberin Deutschlands, seit mehreren Jahren erfolgreich im Einsatz.

Bei Erbbaurechten zu Wohnzwecken, und dies sind auch Erbbaurechte auf denen die Immobilien gewerblich zu Wohnzwecken vermietet werden, ist der § 9a ErbbauRG zu beachten. Die praktische Auswirkung ist, dass eine sogenannte Kappungsgrenze zu berechnen ist, welche sich aus aus einem Durchschnittswert der Lohn- und Gehaltsentwicklung und der Verbraucherpreisentwicklung ergibt und die Erhöhung des Erbbauzinses begrenzt.

Häufig werden Indizes, die vom Statistischen Bundesamt oder den Statistischen Landesämtern gepflegt werden, als Anpassungsmaßstab vereinbart. Viele Indizes, wie beispielsweise der häufig vereinbarte Verbraucherpreisindex, werden vom Statistischen Bundesamt geführt und spiegeln die wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland anhand der Entwicklung der Verbraucherpreise wieder. Grundsätzlich sind die Parteien bei der Wahl des Maßstabs frei. Denkbar ist, außer bei Erbbaurechten zu Wohnzwecken, auch die Vereinbarung der Bodenrichtwerte als Anpassungsmaßstab. Üblich ist ferner noch die Wahl von Beamtenbesoldungsstufen als Anpassungsmaßstab.

Eine Wertsicherungsklausel muss nicht vereinbart werden und jegliche Anpassung des Erbbauzinses kann auch vertraglich ausgeschlossen werden. Das Fehlen einer Wertsicherungsklausel schließt jedoch nicht jede Anpassung des Erbbauzinses aus, wenn diese ohne weitere Begründung weggelassen wurde oder gar unabsichtlich nicht in den Erbbaurechtsvertrag aufgenommen wurde.

Es gibt drei Typen von Wertsicherungsklauseln: 

  • Leistungsvorbehaltsklauseln
  • Gleitklauseln
  • Spannungsklauseln.

Erbbaurechte können auch ohne die Vereinbarung eines Erbbauzinses abgeschlossen werden. In diesen Fällen können jedoch steuerrechtliche Aspekte den Parteien des erbbauzinslosen Erbbaurechts Probleme bereiten.

Erbbaurechte müssen auf Dauer bestellt werden, aber bei der Zeitwahl sind neben üblichen 60, 75, 80, 90 oder 99 Jahren auch 200 oder 300 Jahre sowie vergleichsweise kurze 15 Jahre denkbar. Die Parteien sind folglich frei bei der Wahl der Laufzeit und das Erbbaurechtsgesetz macht hierzu keinerlei Vorgaben. In der Praxis kann ein Erbbaurecht, welches für wenige Monate oder Jahre bestellt wird, daran scheitern, dass dieses durch das Grundbuchamt nicht eingetragen wird, weil ein Erbbaurecht „auf Dauer“ bestellt werden soll.

Die Wahl der Laufzeit bestimmt neben anderen Faktoren, wie dem Erbbauzins und der Wertsicherungsklausel, der Lage und der Bebauung oder Bebaubarkeit den Wert des konkreten Erbbaurechts.

Die Erbpacht ist in Deutschland längst gesetzlich verboten. Sie ist eine Form des mittelalterlichen Lehnswesens. Damals zahlte der Erbpächter dem Grundeigentümer – oder Lehnsherren – zunächst einen Preis für den Grund und Boden sowie die darauf stehenden Gebäude. Diese konnte er dann bewirtschaften und entrichtete dafür regelmäßig einen Erbzins in Form von Naturalien oder Geld. Dabei gehörten dem Pächter weder das Haus noch das Grundstück. Er hatte zahlreiche Pflichten gegenüber dem Lehnsherrn und musste das Lehen immer in einem guten Zustand halten. Andernfalls konnte der Grundeigentümer es ihm wieder entziehen.

In erster Linie ist zu beachten die Wertsicherung gemäß den vertraglichen und gesetzlichen Vorgaben regelmäßig durchzuführen und bei der Übertragung von Erbbaurechten die eigenen vertraglichen und gesetzlichen Rechte zu wahren bzw. durchzusetzen.

Dies hängt von den im Erbbaurechtsvertrag und gegebenenfalls abgeschlossenen Nachtragsverträgen vereinbarten Rechten zu Gunsten des Grundstückeigentümers ab. In den oft verwandten Vertragsmustern der letzten Jahrzehnte sind vor allem Zustimmungsvorbehalte bei der Übertragung und der Belastung eines Erbbaurechts zu Gunsten des Grundstückeigentümers vorgesehen. Regelmäßig hat der Grundstückseigentümer einen Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses aus der vereinbarten Wertsicherungsklausel.

Für den Fall, dass eine Anpassung nicht vereinbart wurde, gibt es dennoch unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses. Aus dem Erbbaurechtsvertrag ergeben sich zudem oftmals noch mittelbare Zustimmungsvorbehalte, beispielsweise, wenn nur eine bestimmte Bebauung oder Nutzung des Erbbaurechts zulässig ist und der Erbbaurechtsnehmer diese ändern will. In diesen Fällen bedarf es einer Zustimmung des Grundstückeigentümers.

Ja, aber nur, wenn dies vertraglich vereinbart wurde. Im Normalfall gibt es keine vertragliche Verpflichtung zur Voraberteilung von Erklärungen bezüglich der Übertragung und Belastung des Erbbaurechts oder den Verzicht auf das Vorkaufsrecht.

Zunächst ist eine geordnete Struktur, in der die wichtigen Daten wie Vertragsbeginn, durchgeführte Wertsicherungen oder Ereignisse, wie die Bestellung von Wohnungserbbaurechten oder die Teilung von Erbbaurechten, und natürlich der jeweils aktuelle Erbbauzins erfasst werden, entscheidend für eine erfolgreiche Verwaltung. In unserer selbst entwickelten Software ADMILUX erfassen wir die gesamte Historie der Erbbaurechte und sind so in der Lage, Wertsicherungen und Übertragungen sicher und ohne Verzögerungen rechtssicher durchzuführen. Die Verwaltung von Erbbaurechten sollte grundsätzlich hierfür ausgebildetem Personal überlassen werden. Es geht oftmals um das Wissen über die richtige rechtliche Einordnung von vertraglichen Vereinbarungen oder Grundbucheintragungen und die entsprechende Umsetzung.

Nein, der Erbbaurechtsvertrag enthält Vereinbarungen über den Inhalt des Erbbaurechts zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten. Der Erbbaurechtskaufvertrag regelt die Übertragung des Erbbaurechts zwischen Verkäufer, aktuellem Erbbaurechtsnehmer, und dem Käufer, der Erbbaurechtsnehmer werden will.

Ja, denn dieser regelt den Übergang sämtlicher Pflichten gegenüber dem Erbbaurechtsgeber und Grundstückseigentümer vom Verkäufer auf den Käufer. Oftmals ist im Erbbaurechtsvertrag auch vereinbart, dass der Erbbaurechtsnehmer sich der Zwangsvollstreckung bezüglich des Erbbauzinses und der Erhöhungsbeträge unterwerfen muss. Dies muss ebenfalls auch dem Käufer auferlegt werden. Ferner muss ein Käufer sich auch verpflichten selbst an einen Rechtsnachfolger diese Pflichten weiterzugeben.

Letztlich ist durch den Erbbaurechtsausgeber auch die Angabe des aktuellen Erbbauzinses und sonstiger Aussagen zum Erbbaurecht, wie Laufzeit, Nennung des Erbbaurechtsvertrages und der Nachträge oder die Grundbuchdaten zu prüfen. Wir als Verwalter nehmen genau diese Prüfungen vor und gehen bei fehlenden oder falschen Angaben auf die Vertragsparteien und das Notariat zu und fordern die Korrektur bzw. richtige Angabe der Daten und Erklärungen aktiv ein. Dies fällt uns mit unserer Software ADMILUX verhältnismäßig leicht.

Der Deutsche Erbbaurechtsverband e.V. bietet unter anderem Veranstaltungen zu verschiedenen Themen rund um das Erbbaurecht. In der Regel einmal pro Jahr findet in wechselnden Städten in Deutschland der Erbbaurechtskongress mit ca. 150 Teilnehmern/-innen statt, um sich zu den Themen Erbbaurecht, Pachten und Liegenschaften im Allgemeinen auszutauschen.